9 april 2018

Opnemen van grondkosten in een expoitatieplan

Op 16 maart 2018 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag op welke wijze de kosten van grond in een exploitatieplan opgenomen moeten worden.

Bij het maken van een exploitatieplan wordt uitgegaan van de fictie dat de overheid alle gronden in het exploitatiegebied verwerft en alle kosten maakt van het in exploitatie brengen van gronden. In de praktijk hoeft dat niet zo te zijn maar de wettelijke systematiek gaat hier wel vanuit als de omvang van een exploitatiebijdrage berekend moet worden.

In de onderhavige zaak had de gemeente Barneveld in 1982 gronden verworven en die gronden dienden thans gebruikt te worden voor de aanleg van een rondweg als bovenwijkse voorziening. Twee eigenaren in het exploitatiegebied stelden dat de gemeente bij de berekening van de exploitatiebijdrage de inbrengwaarde van de voor de weg benodigde gronden diende te stellen op de oorspronkelijke verwervingskosten van € 1,64 per m2 vermeerderd met rente en beheerskosten. Aangezien de inbrengwaarde een kostenpost is, zou dit leiden tot een lagere exploitatiebijdrage. De gemeente was van mening dat de gronden gewaardeerd moeten worden tegen de verkeerswaarde en die bedroeg op de peildatum € 40,00 per m2.

Volgens de Afdeling lag de voor de praktijk belangrijke vraag voor of de gemeenteraad in het exploitatieplan als verhaalbare kosten van benodigde gronden diende uit te gaan van de werkelijke kosten of van de getaxeerde waarde. Gelet op het belang voor gemeenten en ontwikkelaars heeft de Afdeling gebruik gemaakt van de wettelijke mogelijkheid om inlichtingen te vragen aan zes instanties als zogenoemde amici curiae (“meedenkers”): het ministerie van BiZa, de VNG, de NEPROM, het IBR, het IPO en de NVB.

De NEPROM is van mening dat uitgegaan moet worden van de werkelijke waarde.
De andere “meedenkers” zijn van mening dat de getaxeerde waarde gehanteerd moet worden. De Afdeling hakt de knoop door en oordeelt dat moet worden uitgegaan van de taxatiebenadering. In de wet wordt bij de raming van de inbrengwaarden geen onderscheid gemaakt tussen gronden die reeds in eigendom zijn van de gemeente en gronden die nog verworven moeten worden. Hoewel er goede argumenten zijn te geven om uit te gaan van de werkelijke aanschafwaarde van gronden oordeelt de Afdeling dat een taxatiebenadering objectief is en voorkomt dat er een discussie gevoerd gaat worden over de marktconformiteit van de aankoopprijs in het verleden.

De Afdeling komt tot de slotconclusie dat bij het bepalen van de inbrengwaarde van gronden moet worden uitgegaan van de verkeerswaarde van gronden op de peildatum en niet van de op enig moment werkelijk betaalde prijs voor de gronden.

De uitspraak van de Afdeling pakt vervelend uit voor gemeenten die voor de crisis gronden – naar nu blijkt - te duur hebben aangekocht. Bij het sluiten van een anterieure overeenkomst kan nog door de gemeente geprobeerd worden om de kosten te verhalen door uit te gaan van de vroegere aankoopprijzen maar bij het opstellen van een exploitatieplan is dat niet mogelijk.

Indien u vragen hebt over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. J.J. Turenhout van de sectie overheid en vastgoed via e-mail jturenhout@lagrolaw.nl of telefoonnummer 0172 - 50 32 34.