11 januari 2018

De nieuwe, oude standaard: "(gedeeltelijke) koop breekt geen huur"

Het adagium “koop breekt geen huur” ziet op een belangrijke juridische regel in het huurrecht die is vastgesteld in art. 7:226 BW. In beginsel geldt de regel dat de overdracht van een verhuurde zaak geen einde maakt aan de huurovereenkomst en de koper de rechten van de huurder dient te respecteren. Uiteraard is hiermee nog niet alles gezegd. Zo kwam in een recent arrest van de Hoge Raad de vraag aan de orde of de regel “koop breekt geen huur” ook van toepassing is bij de gedeeltelijke overdracht van een verhuurde zaak.

Kort gezegd ging het in deze zaak om de overdracht van een gedeelte van een stuk verhuurde grond. Op het overgedragen stuk grond stond een door de huurder gebouwde opstal. De huurder stelde zich op het standpunt dat hij alleen aan de oorspronkelijke verhuurder huurpenningen verschuldigd was, terwijl de koper zei dat deze huurpenningen aan hem verschuldigd waren.

Gedeeltelijke koop breekt geen huur

Met verwijzing naar de parlementaire geschiedenis, overweegt de Hoge Raad dat de wetgever niet heeft beoogd om de huurder geen bescherming te bieden bij de gedeeltelijke overdracht van de gehuurde zaak. Art. 7:226 BW strekt er namelijk toe dat een huurder bij de overdracht van het huurobject zijn huurgenot niet verloren ziet gaan. De Hoge Raad legt de bepaling daarom extensief uit, wat betekent dat de regel “koop breekt geen huur” ook van toepassing is bij de gedeeltelijke overdracht van een verhuurde zaak.

Splitsing van de huurovereenkomst

Een dergelijke uitleg kan leiden tot de splitsing van de huurverhouding in meerdere huurovereenkomsten. Hiervoor zal per geval moeten worden beoordeeld of zodanige splitsing tot een zinnig resultaat leidt. Wanneer een splitsing tot een zinnig resultaat leidt, wordt niet verder uitgewerkt door de Hoge Raad. In deze zaak stond de opstal van de huurder op het stuk grond van de verkrijger, waardoor de Hoge Raad tot de conclusie kwam dat splitsing in dit geval tot een zinnig resultaat leidde. Verder geldt dat de huurder niet verantwoordelijk is voor het aanbrengen van de splitsing, dit is een verantwoordelijkheid van de verhuurders. Het uitgangspunt is dat de huurder bevrijdend kan betalen aan de oorspronkelijke verhuurder, tot het moment dat hij kennisneemt van de vervreemding. In het laatste geval geldt dat de huurder gerechtigd is de betaling van de huurpenningen op te schorten totdat de verhuurders hem gezamenlijk hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst.

Conclusie

De regel “koop breekt geen huur” is van toepassing bij de gedeeltelijke overdracht van een verhuurde zaak. Een dergelijke overdracht kan tot gevolg hebben dat de oorspronkelijke huurovereenkomst wordt gesplitst in meerdere huurovereenkomsten. De huurder geniet bescherming in zulk soort gevallen, aangezien hij de betaling van de huurpenningen mag opschorten totdat hem is meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs wordt gesplitst. Als oorspronkelijke verhuurder is het dus verstandig om reeds voor de verkoop met de verkrijger af te spreken hoe de huurprijs wordt gesplitst, zodat de huurder hierover geïnformeerd kan worden.

Voor meer informatie naar aanleiding van dit bericht kunt u contact opnemen met Jan Spanjaard.