10 april 2018

De blockchain in de vastgoedsector - Deel III: Juridisch kader

In de vorige delen (lees hier deel I en deel II) zijn relevante toepassingen van de blockchaintechnologie in de vastgoedsector besproken. In dit deel van de reeks wordt nader gekeken naar enkele juridische aspecten van smart contracts. Hierbij zal aandacht worden besteed aan de aard van een smart contract, de uitleg van een dergelijk contract en een korte blik op het juridisch kader voor de toepasbaarheid van smart contracts in vastgoedtransacties.

Juridische aspecten bij smart contracts

De aard van smart contracts

Een smart contract is een in programmeercode overeengekomen set verbintenissen die worden uitgevoerd middels een blockchain. Het smart contract bevat de opgenomen rechten en verplichtingen van partijen, waarbij het smart contract automatisch wordt uitgevoerd als is voldaan aan de in het smart contract opgenomen voorwaarden en regels. Oftewel, de programmeercode in het smart contract is leidend (code is law).

Een smart contract verschilt niet wezenlijk van een traditionele overeenkomst. Zo is het uitgangspunt dat overeenkomsten in beginsel vormvrij kunnen worden aangegaan. De programmeercode van het smart contract bepaalt welke verbintenissen tussen partijen gelden en welke verbintenissen middels de blockchain worden uitgevoerd. Vaak zijn alleen delen van een overeenkomst uit te voeren en vorm te geven via een smart contract, zoals het betalingsaspect of andere onderdelen die zich lenen voor automatisering. Een beperking van aansprakelijkheid, de rechtskeuze, en andere open normen en bepalingen, kunnen niet eenvoudig worden geautomatiseerd en uitgevoerd via een smart contract. Deze onderdelen worden daarom als tekst bij het smart contract aangehecht, hetgeen wordt aangeduid als dual integration. Een deel van de overeenkomst wordt dus uitgevoerd via een op de blockchain opgenomen smart contract, terwijl de niet-geautomatiseerde delen op een andere wijze zullen worden uitgevoerd.

De uitleg van smart contracts

Bij de uitleg van overeenkomsten heeft de Hoge Raad bepaald dat het gaat om wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Welke gerechtvaardigde verwachtingen partijen mogen hebben van elkaar hangt af van de omstandigheden van het geval.

Zoals gezegd gaat het bij smart contracts om de automatische uitvoering daarvan zonder tussenkomst van partijen. Deze afspraken zijn in de regel niet of nauwelijks achteraf aan te passen. De aard van smart contracts verhoudt zich daardoor slecht tot de maatstaf die wordt gebruikt bij de uitleg van overeenkomsten. De inhoud en gevolgen van een smart contract worden namelijk bepaald door de code van het smart contract, waardoor in dit verband vóór de uitvoering van het smart contract geen rekening kan worden gehouden met de omstandigheden van het geval. Een smart contract kan daarnaast buiten de code om geen rekening houden met de partijbedoelingen of andere gerechtvaardigde verwachtingen van partijen. Alleen achteraf – nadat het smart contract is uitgevoerd – kan een bepaling in de overeenkomst anders worden uitgelegd. Dit geldt ook voor de aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, welke bepalingen leemten in een overeenkomst kunnen aanvullen of bepalingen van een overeenkomst buiten toepassing kunnen laten.

Vastgoedtransacties

Voor de overdracht van een registergoed geldt dat dit moet geschieden bij notariële akte. Kan een notariële akte ook worden vormgegeven in een smart contract? Tot op heden is het antwoord daarop nee. Het is namelijk (nog) niet mogelijk om notariële akten elektronisch (bijvoorbeeld d.m.v. een blockchain) te passeren. Het zou bijvoorbeeld wel mogelijk zijn om een deel van de overeenkomst, namelijk het uitvoeren van de betaling, te laten geschieden via een smart contract. Er zitten dus nog wel wat haken en ogen aan de praktische toepasbaarheid van smart contracts bij de overdracht van registergoederen.

Conclusie

Smart contracts kunnen een goede aanvulling zijn op de huidige manier van contracteren. De gedeelten van een overeenkomst die geschikt zijn voor automatisering lenen zich bij uitstek voor een smart contract. Het zal nog moeten blijken hoe bepaalde juridische leerstukken, zoals de uitleg van overeenkomsten, met smart contracts om zullen gaan.