27 augustus 2018

Let op de ondergrond

Net als in het tuinieren geldt bij het schrijven van een contract dat opgelet moet worden, wat de ondergrond van het contract is. Waar in het tuinieren "de ondergrond" letterlijk kan worden genomen, is het begrip in het geval van een contract figuurlijk: de branche waar partijen onderdeel van uitmaken en de gewoontes en regels die in die branche leven. Als je de goede ondergrond in de tuin vergeet, groeien de plantjes niet. Datzelfde geldt voor contracten, leerde de Hoge Raad in zijn arrest van 13 juli 2018 in een zaak tussen een verkoopmakelaar en een koper, niet zijnde zijn opdrachtgever.

Het inmeten van oppervlakte en NVM-regels

De zaak die voorlag was een klassieke. De koper koopt op 13 september 2010 een woning in Amsterdam en gaat daarbij af op de verkoopinformatie die de makelaar in de brochure had geplaatst. Daarin stond dat de woning een "sfeervol en licht 4-kamer benedenhuis van 80 m2 met zonnige tuin" was. Vraagprijs: € 415.000 k.k. Wat er niet in was opgenomen: de makelaar heeft de woning in augustus 2010 opgemeten en kwam uit op een bruto vloeroppervlakte van 77 m2. De makelaar had bovendien het netto-woonoppervlakte van de woning moeten vermelden. Dat staat in de Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580, die makelaars die lid zijn van de NVM (zoals de makelaar in kwestie) moeten volgen. De gebruiksoppervlakte van de woonruimte was slechts 71,11 m2.

Dit alles kwam aan het licht toen de kopers hun woning in 2014 wilden verkopen. Zij lieten de woning op 7 januari 2014 inmeten en ontdekten toen dat het gebruiksoppervlak 71,11 m2 bedroeg en niet 80 m2 zoals in de brochure werd gesuggereerd. De kopers hebben de woning voor € 374.000 verkocht en zochten schadevergoeding van € 51.271,75 bij de makelaar. De makelaar en de kopers schakelden gezamenlijk een derde in, om het vloeroppervlak te berekenen. Die kwam uit op 70,90 m2 bij een bruto vloeroppervlakte van 77,90 m2. De makelaar verweerde zich vervolgens met de stelling "Kijk eens naar het slot van de brochure: Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend".

Aansprakelijkheidsbeperking vs te volgen regels: de ondergrond

Het hof is onverbiddelijk. De meetinstructie was bekend en moest gevolgd worden. Door een vloeroppervlakte in de brochure weer te geven die ruim 9 m2 afweek van de daadwerkelijke grootte op een woning van 70 m2 heeft de verkoopmakelaar onrechtmatig gehandeld jegens de koper. De meetinstructie beoogt juist tegen dit soort onrechtmatige handelingen te beschermen. Op de aansprakelijkheidsbeperking, die inhoudt dat aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend, kan geen beroep worden gedaan; ook niet op de onderzoeksplicht van de koper die volgens de verkoopmakelaar bestaat omdat aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend. De meetinstructie vormt immers de ondergrond voor de brochure en overtroeft het slotzinnetje in de brochure.

Bij de Hoge Raad verweerde de aankoopmakelaar zich vervolgens nog met de stelling dat de wet bepaalt dat over- of ondermaat geen gebrek oplevert en dat de Hoge Raad in een arrest uit 2012 oordeelde dat een zin als de slotzin in de brochure wel degelijk effect sorteert. Ook stelt de makelaar dat de koper wel erg laat heeft geklaagd en dat zijn rechten daarom op grond van de wet vervallen zijn. Geen van de verweren treft doel. De regel in de wet over over-of ondermaat gaat uitsluitend over de geschiktheid voor gebruik, niet over schadevergoeding wegens onrechtmatige daad. In het arrest uit 2012 speelde de omstandigheid dat de makelaar voor de oppervlaktebepaling uitging van een eerder rapport van een collega-makelaar en duidelijk in zijn eigen rapport vermeldde dat hij de oppervlakte zelf niet had nagemeten. De klachtplicht, tenslotte, heeft alleen betrekking op wanprestatie en niet op een zelfstandige onrechtmatige daad (dat wil zeggen: een onrechtmatige daad die op zichzelf staat en niet een vermomde wanprestatie is).

Afronding en tips

Het arrest is duidelijk: als je vanuit je beroepsgroep bepaalde regels moet naleven, moet je die ook naleven. Als je dat verzaakt, kun je je niet verschuilen achter aansprakelijkheidsbeperkingen. Het verzaken van de regels kan onrechtmatig zijn naar derden. Naar die derden kun je je vervolgens niet verweren met de stelling "had je maar eerder moeten klagen". Kortom, check de verplichte brancheregels en leef deze na. Houd er daarbij bovendien rekening mee dat deze regels de inhoud en uitvoering van een contract beïnvloeden.

Contact

Voor meer informatie kunt u gerust contact op nemen met uw contactpersoon van onze sectie Contractenrecht of mr. drs. Jan Spanjaard via telefoonnummer 0172 - 503228 of per e-mail jspanjaard@lagrolaw.nl.